Kupovina zemljišta i pristupni put: Da li je notar dužan da vas upozori?

Kupovina zemljišta predstavlja jednu od najznačajnijih pravnih i finansijskih odluka u životu. U praksi se najveća pažnja najčešće posvećuje provjeri vlasništva, postojanju hipoteka ili drugih tereta u zemljišnim knjigama, dok određena ključna pitanja često ostanu u drugom planu. Jedno od najvažnijih jeste: da li parcela ima pravno i faktički obezbijeđen pristup javnom putu?

Tek nakon zaključenja ugovora kupci nerijetko saznaju da do parcele ne postoji pravno riješen prilaz, što stvara ogromne probleme prilikom ishođenja građevinske dozvole, korištenja zemljišta ili ostvarivanja prava prolaza preko susjednih parcela.

Šta kaže javnost, a šta zakon?

Nedavno je u popularnoj Facebook grupi Prodaja placeva Banja Luka (koju vodi inženjer geodezije Milan Đermanović) provedena anketa sa pitanjem:

„Da li bi notar prilikom ovjere ugovora o kupoprodaji zemljišta trebao upozoriti kupca ako parcela nema obezbijeđen pravni pristup javnom putu?“

Rezultati su pokazali da čak 83% ispitanika smatra da je notar dužan dati takvo upozorenje. (Rezultate ankete i aktuelnosti na tržištu nekretnina možete pratiti na platformi trazimplac.com).

Međutim, ovakva percepcija javnosti i stvarne zakonske obaveze notara nisu identične.

Uloga notara: Zašto notar nije dužan da provjerava pristupni put?

U javnosti vlada zabluda da notar garantuje da je nekretnina u potpunosti „bez rizika“. Notar je nosilac javne službe čiji je zadatak da osigura zakonitost pravnog posla u okviru propisanih dužnosti: utvrđuje identitet stranaka, provjerava poslovnu sposobnost, pazi na usklađenost ugovora sa zakonom i upozorava na opšte pravne posljedice.

Notar nije dužan da samostalno utvrđuje da li parcela ima pravno obezbijeđen pristup javnom putu.

Važeći propisi ne obavezuju notara da:

• izlazi na teren i vrši uviđaj,
• analizira katastarske planove i prostorne planove,
• istražuje faktičko stanje i način korištenja susjednih parcela,
• utvrđuje faktičke služnosti prolaza.

Ukratko: notar nije geodeta, urbanista niti advokat jedne ugovorne strane. Iako notar može skrenuti pažnju ako iz dostavljene dokumentacije uoči problem, to je njegova mogućnost, a ne zakonska obaveza.

Odgovornost prodavca: Materijalni nedostaci prema Zakonu o obligacionim odnosima

Ako notar nije dužan da istražuje teren, ko odgovara ako kupite plac bez puta? Odgovor leži u odredbama Zakona o obligacionim odnosima (ZOO) koje regulišu materijalne nedostatke stvari.

Prema članu 478. ZOO, prodavac odgovara za materijalne nedostatke koje je stvar imala u času prelaza rizika na kupca. Međutim, ključni član na kom se „lome koplja“ u praksi jeste Član 479. ZOO, koji definiše kada nedostatak postoji:

1. Ako stvar nema potrebna svojstva za njenu redovnu upotrebu ili za promet;
2. Ako stvar nema potrebna svojstva za naročitu upotrebu za koju je kupac nabavlja, a koja je bila poznata prodavcu ili mu je morala biti poznata;
3. Ako stvar nema svojstva i odlike koje su izričito ili prećutno ugovorene;
4. Ako stvar nije saobrazna uzorku ili modelu.

Savjet za kupce: Kako ugovorom prebaciti odgovornost na prodavca?

Tajna potpune pravne zaštite leži u tački 2. člana 479. ZOO. Ukoliko kupac prilikom sačinjavanja ugovora naglasi (ili još bolje izričito unese u notarski ugovor) tačnu namjenu zbog koje kupuje parcelu, pravna situacija se drastično mijenja.

Primjer klauzule u ugovoru:

„Kupac kupuje predmetnu parcelu s isključivom namjenom izgradnje stambenog objekta (porodične kuće).“

Zašto je ovo ključno?

• Ako ugovor sadrži definisanu namjenu (gradnja): Bez pravno riješenog pristupnog puta nemoguće je dobiti građevinsku dozvolu niti graditi. Time parcela gubi potrebna svojstva za naročitu upotrebu. Ukoliko se kasnije ispostavi da puta nema, prodavac postaje direktno odgovoran za materijalni nedostatak, jer je znao za namjenu kupca.
• Ako namjena NIJE navedena u ugovoru: Prodavac može tvrditi da je mislio da kupujete poljoprivredno zemljište ili investicioni plac bez hitne potrebe za prilazom. U tom slučaju teret dokazivanja prepušta se kupcu, a pozicija prodavca je značajno povoljnija.

Zašto angažovati stručnu pomoć?

U prometu nekretnina uloge su jasno podijeljene:

• Notar neutralno ovjerava ugovor i brine o zakonskoj formi.
• Geodeta provjerava granice i stanje na terenu.
• Advokat štiti isključivo vaše interese i obavlja due diligence (dubinsku analizu).

Advokat će prije potpisa ugovora izvršiti detaljnu pravnu provjeru (zemljišne knjige, katastar, postojanje i upis služnosti), ali i osigurati da u sam ugovor uđu zaštitne klauzule o namjeni zemljišta koje vas sprečavaju od skupih i dugotrajnih sudskih sporova.

Zaključak

Očekivanje građana da ih notar upozori na nepostojanje pristupnog puta je razumljivo, ali pravno neutemeljeno. Notar nije dužan ispitivati faktičko stanje na terenu. Da ne biste postali dio negativne statistike, najefikasniji način da se zaštitite jeste unaprijed definisana namjena zemljišta u ugovoru i detaljna pravno-tehnička provjera prije predaje novca.

Ne prepuštajte svoju životnu investiciju slučaju. Advokatska kancelarija Vladimir Dragičević Banja Luka pruža kompletnu pravnu podršku i dubinsku analizu nekretnina prije zaključenja kupoprodajnih ugovora na području Banjaluke i cijele Republike Srpske.

📞 Kontaktirajte nas već danas i osigurajte svoju nekretninu na vrijeme.