STVARNO PRAVO
Stvarna prava su: pravo svojine, pravo građenja, založno pravo, pravo stvarne i lične službenosti i pravo realnog tereta. Zakonom o stvarnim pravima regulisano je sticanje, korišćenje, raspolaganje, zaštita i prestanak prava svojine, drugih stvarnih prava i državine. Državina jeste faktička vlast na stvari – držanje stvari u posjedu. Sva ova stvarna prava mogu se odnositi kako na pokretne, tako i na nepokretne stvari – nekretnine. U pogledu stvarnih prava na nepokretnostima mogu biti vođeni parnični postupci za utvrđenje prava svojine, te vanparnični postupci kao što su postupak uređenja međe, fizička dioba nekretnina u suvlasništvu i slično.
Advokat za imovinsko pravne odnose radi sve poslove koji se tiču imovinskih prava i nekretnina. Tu spadaju sporovi povodom nekretnina, utvrđivanje svojine nad nekretninama, uređenje međa i sukorisničkih odnosa, vraćanje stvari u posjed, smetanje posjeda, fizička dioba nepokretnosti i slično. Osim toga, pruža pravne usluge povodom svih vrsta upravnih postupaka vezanih za nepokretnosti koji se vode pred Republičkom upravom za geodetske i imovinsko pravne poslove (RUGIP). Advokat za nekretnine zastupa stranke i u predmetima koji se odnose na izlaganje nepokretnosti na javni uvid koji provode komisije RUGIP, kao i sve sporove koji nastaju nakon provedenog postupka izlaganja nepokretnosti na javni uvid, te poslove povodom ispravke greške nastale u Katastru nepokretnosti. Takođe, advokat može da zastupa stranke u postupku za formiranje građevinske parcele, postupku uzurpacije, pretvaranja društvene svojine, legalizacija bespravno izgrađenih objekata, uspostavljanje jedinstva nepokretnosti i posebnih dijelova zgrade, uspostavljanje pravnog jedinstva nepokretnosti i slično. Kao punomoćnik, advokat može u ime i za račun klijenta da zaključuje kupoprodajne ugovore pred notarom, bez potrebe klijenta da bude prisutan potpisivanju ugovora. Advokat može za klijenta da pribavlja svu potrebnu zemljišnoknjižnu i katastarsku dokumentaciju, te vrši ostale provjere u javnim evidencijama nepokretnosti.
Sudski sporovi u vezi sa nekretninama odnose se uglavnom na zaštitu prava vlasništva na nepokretnostima, zaštitu posjeda, postupak fizičke i civilne diobe nepokretnosti, održaj, smetanje posjeda. Vlasništvo (pravo svojine) nad nepokretnosti stiče na osnovu pravnog posla, zakona, odluke suda ili drugog organa i nasljeđivanjem. Pravo svojine na nepokretnostima stiče se upisom u odgovarajuće zemljišno knjižne evidencije. Svaki vlasnik nepokretnosti ima pravo da štiti svoje pravo vlasništva na zakonom propisan način. Potrebno je razlikovati pojmove vlasništva i posjeda. Kada su u pitanju nepokretnosti vlasnik stvari je ono lice koje je upisano u zemljišno knjižne evidencije (ZK uložak, Izvod iz knjige uloženih ugovora za stanove), dok je posjednik ono lice kod kojeg se određeno lice nalazi u posjedu. Dakle, vlasnik ne mora u isto vrijeme da bude i posjednik nepokretnosti, a posjednik u isto vrijeme ne mora da bude vlasnik nepokretnosti. Ukoliko nad određenom nepokretnosti više lica ima pravo svojine, tada postoji susvojina. Svaki suvlasnik može da traži razvrgnuće suvlasništva, u kom slučaju se vrši dioba nepokretnosti u skladu sa suvlasničkim dijelovima. Ukoliko je moguće fizički podijeliti nepokretnost, svaki suvlasnik dobija svoj dio nepokretnosti u skladu sa svojim udjelom. Ukoliko fizička dioba nije moguća pristupa se civilnoj diobi u kom slučaju se nepokretnost prodaje i dobijeni iznos dijeli srazmjerno suvlasničkim udjelima. Održaj predstavlja jedan od načina sticanja prava svojine, a njime svojinu stiče lice koje stvar drži u posjedu određeni vremenski period, pod uslovima propisanim zakonom. Tužbe zbog smetanja posjeda su jedan od načina zaštite posjeda/državine od lica koje posjednika/držaoca ometa u njegovom posjedu. Posjedovnom tužbom držalac traži da se utvrdi čin smetanja državine, naredi uspostavljanje stanja državine kakvo je bilo u času smetanja državine, te zabrani takvo ili slično smetanje ubuduće.
Advokat za imovinsko pravne odnose radi poslove koji se tiču imovinskih prava i vlasništva nad nekretnina. Tu spadaju sporovi povodom nekretnina, utvrđivanje svojine nad nekretninama, uređenje međa i sukorisničkih odnosa, vraćanje stvari u posjed, smetanje posjeda, fizička dioba nepokretnosti itd.
Advokat pruža usluge zastupanja u sudskim sporovima povezanim sa štetama na nekretninama, kako vlasnika nepokretnosti, tako i lica koja su pretrpjela bilo kakvu štetu ili su suočeni sa tužbom za naknadu štete nastale na nekretninama. U ovakvim sporovima mora biti učinjeno nespornim da je nastala određena šteta na nekretnini, da je šteta nastala radnjom nekog lica/stvari, da postoji uzročno posljedična veza između nastale štete i radnje štetnika, te da postoji krivica onog ko je učinio štetnu radnju. Ove činjenice dokazuju se materijalnim dokazima, vještačenjem, uviđajem na licu mjesta, te nematerijalnim dokazima u vidu izjava stranaka i svjedoka.
Advokat može za klijenta da pokrene i vodi postupak legalizacije objekata u kojem se vrši naknadno izdavanje lokacijskih uslova i građevinske dozvole za bespravno izgrađene objekte, te da ishoduje rješenje kojim se utvrđuje legalnost objekta. Uz zahtjev za izdavanje rješenja o legalnosti, ukoliko podnosilac zahtjeva posjeduje, prilaže: kopiju katastarskog plana, vlasničku dokumentaciju, geodetski snimak objekta, kupoprodajni ugovor ili ugovor o građenju, tehničku dokumentaciju i dr. Svu ovu dokumentaciju u ime stranke može da pribavi advokat, koji može i da podnese zahtjev nadležnom organu jedinice lokalne samouprave.
Pravo na podnošenje tužbe za utvrđivanje prava svojine ne zastarijeva, što znači da vlasnička tužba može biti podnesena bilo kada bez straha da je to pravo vlasnika zastarjelo.
Postupak izlaganja nepokretnosti na javni uvid je postupak koji vodi Komisija za izlaganje nepokretnosti na javni uvid pred Republičkom upravom za geodetske i imovinsko pravne poslove Banja Luka. Ovaj postupak sprovodi se u cilju osnivanja katastra nepokretnosti prema podacima katastra zemljišta i katastra nepokretnosti, zemljišne knjige i knjige uloženih ugovora. U ovom postupku Komisija vrši utvrđivanje prava na nepokretnostima na osnovu stanja upisanog prava u zemljišnoj knjizi ako se ustanovi da taj upis odgovara stvarnom stanju, pravosnažnih odluka nadležnih organa i sudova, zaključenih ugovora i drugih isprava koje su osnov za upis prava na nepokretnostima i podataka iz katastarskog operata koji odgovara stvarnom stanju. U ovom postupku stranku može da zastupa advokat, koji ima punomoć za zastupanje.
U postupcima povodom izgradnje objekata pred nadležnim opštinskim ili gradskim organom, u ime klijenata, advokat za nekretnine može da ishoduje sve vrste dozvola i odluka koje se tiču izgradnje objekata ili rekonstrukcije odnosno nadogradnje objekata, kao što su lokacijski uslovi, građevinska dozvola, upotrebna dozvola, legalizacija objekta, utvrđivanje legalnosti objekta i slično. Lokacijski uslovi su tehnički stručni dokument koji određuje uslove za projektovanje i građenje. Zahtjev za izdavanje lokacijskih uslova podnosi investitor. Ovaj zahtjev predaje se kod nadležnog organa lokalne samouprave uz priloge propisane zakonom. Građevinska dozvola – rješenje o građevinskoj dozvoli jeste akt na osnovu kojeg se može pristupiti izgradnji, dogradnji, nadogradnji, rekonstrukciji i sanaciji objekata. Ova dozvola se takođe pribavlja kod nadležnog organa jedinice lokalne samouprave uz priloge propisane zakonom. Upotrebna dozvola jeste dozvola za korišćenje, odnosno upotrebu objekta na osnovu prethodno izvršenog tehničkog pregleda objekta. Zahtjev za njeno izdavanje se podnosi uz pripadajuće priloge nadležnom organu jedinice lokalne samouprave. Svu potrebnu dokumentaciju za izdavanje navedenih dozvola, na osnovu punomoći, za vas može da pribavi advokat, te da je preda uz odgovarajući zahtjev nadležnom organu.
