Kupovina prvog stana: Kompletan vodič za povrat PDV u BiH (2026)

Kupovina prvog stana ili kuće jedan je od najvažnijih životnih koraka, a proces ostvarivanja prava na povrat PDV-a u Bosni i Hercegovini sada, nakon više od godinu dana čekanja, konačno postaje operativan. Ključni korak napravljen je 22. juna 2026. godine, kada je Upravni odbor UIO BiH, na sjednici u Banjaluci, usvojio dugoočekivani Pravilnik o primjeni Zakona o PDV-u koji se odnosi na kupovinu prve nekretnine.

Kasnije usvajanje ovog podzakonskog akta izazvalo je brojne dileme među kupcima. Kao advokat koji se bavi imovinskim i poreskim pravom na području Banje Luke i Republike Srpske, svakodnevno dobijam upite o tome kako proces povrata PDV-a funkcioniše u praksi. U ovom tekstu donosim sve odgovore na bazi najnovijih važećih propisa.

Ključne informacije o novom Pravilniku (jun 2026)

• Status: Pravilnik je zvanično usvojen od strane Upravnog odbora UIO BiH i njegova primjena počinje odmah po objavi u Službenom glasniku BiH.
• Zakonski osnov: Zakon o dopunama Zakona o PDV-u BiH, koji je stupio na snagu u aprilu 2025. godine.
• Kome je namijenjeno: Punoljetnim državljanima Bosne i Hercegovine koji kupuju svoju prvu stambenu nekretninu.
• Maksimalni iznos povrata: Prema trenutnim prosječnim cijenama stambenih kvadata u BiH, maksimalan iznos povrata PDV-a po jednom zahtjevu trenutno iznosi oko 24.500 KM. Ovaj iznos će se kvartalno usklađivati sa podacima Agencije za statistiku BiH.

Ko ima pravo na povrat PDV-a? Strogi uslovi Pravilnika

Pravo na povrat novca nije automatsko. Pravilnik vrlo precizno definiše stroge uslove koje kupci moraju kumulativno ispuniti kako bi njihov zahtjev bio odobren:

1. Državljanstvo i prebivalište

Podnosilac zahtjeva mora biti punoljetan državljanin Bosne i Hercegovine sa stalnim mjestom prebivališta u BiH.

2. Status prve nekretnine i “Pravilo 10 godina”

Pravo ostvaruju isključivo oni koji ranije nisu bili vlasnici stambene nekretnine. Pravilnik uvodi rigoroznu kontrolu: u periodu od 10 godina prije dana stupanja na snagu Zakona o dopunama Zakona o PDV-u (odnosno od aprila 2015. godine), pa sve do dana podnošenja zahtjeva, niste smjeli imati u svom vlasništvu, zajedničkom vlasništvu ili suvlasništvu stan ili kuću na teritoriji BiH. Važno je napomenuti da ova zabrana obuhvata i nekretnine koje su u evidencijama označene kao apartmani.

3. Tip nekretnine i način plaćanja

Povrat se odnosi isključivo na novoizgrađene objekte (stanove ili kuće) koji do tada nisu bili u prometu i na koje je investitor/prodavac obračunao i uplatio PDV. Pored toga, Pravilnik izričito nalaže da ukupno ugovorena kupoprodajna cijena, sa uključenim PDV-om, mora biti u cjelosti isplaćena prodavcu putem žiro-računa. Bilo kakve gotovinske isplate ili kompenzacije automatski eliminišu pravo na povrat.

4. Ograničenje kvadrature (Pravilo 40 + 15 m²)

Pravo na povrat poreza se ne odnosi na neograničenu kvadraturu luksuznih nekretnina. Kupac kao pojedinac može ostvariti povrat PDV-a za površinu stana do 40 m². Ukoliko pravo koristi i za članove svog porodičnog domaćinstva (koji takođe moraju ispunjavati uslov da nikada nisu imali nekretninu), površina se uvećava za dodatnih 15 m² po svakom članu porodice. Na primjer, ako kupite stan od 80 m², a živite sami, povrat ćete dobiti samo na vrijednost prvih 40 m², dok preostala kvadratura ostaje oporezovana u punom iznosu.

Ključni datumi i rokovi: Šta ako je stan već kupljen?

Najvažnija informacija za sve koji su kupili stan u proteklom periodu jeste da pravo na povrat PDV-a imaju svi građani koji su svoju nekretninu upisali u javne evidencije nakon 12. aprila 2025. godine. Iako je sam Zakon donesen ranije, usvajanje Pravilnika 22. juna 2026. godine sada u potpunosti operativno definiše proceduru i način podnošenja zahtjeva Upravi za indirektno oporezivanje (UIO BiH). Kao advokat koji djeluje na području Banja Luke, imam direktan uvid u rad područnih jedinica RUGIP-a, što je ključno za brz i ispravan upis u javne evidencije, jer je upravo izvod iz katastarskih evidencija osnov za podnošenje zahtjeva.

VAŽAN ROK ZA “RETROAKTIVNE” KUPCE: Prema usvojenom rješenju, svi građani koji su kupili i uknjižili svoju prvu nekretninu u periodu od aprila 2025. godine pa do danas, imaće pravo da do kraja tekuće 2026. godine podnesu zahtjev UIO BiH za povrat PDV-a. S obzirom na kratak rok, pripremu dokumentacije treba započeti odmah.

Potrebna dokumentacija za predaju zahtjeva

Uz usvojeni Pravilnik, UIO BiH će zahtijevati opsežan paket dokumenata. Pripremite sljedeće na vrijeme:

• Rodni list i vjenčani list (originali ili ovjerene kopije).
• Uvjerenje o državljanstvu BiH.
• CIPS prijava prebivališta (dokaz o stalnom stanovanju).
• Dokaz nadležne Poreske uprave o nepostojanju ranijeg prometa nekretnina na vaše ime.
• Dokaz iz RUGIP-a o statusu vlasništva (uvjerenje da nemate registrovanih nekretnina, što važi i za sve članove domaćinstva ako i za njih tražite povrat).
• Potvrda prodavca/investitora o izmirenim finansijskim obavezama, uz dokaz da je PDV uredno obračunat i plaćen.
• Ovjerena kućna lista kao zvaničan dokaz o članovima zajedničkog domaćinstva.

Najčešća pitanja (FAQ)

Koliki iznos PDV-a mogu očekivati nazad?

Precizan izračun zavisi od ugovorene cijene i kvadrature, ali se uvijek primjenjuje zakonski limit od 40 m² za nosioca prava, uz dodatnih 15 m² za svakog prijavljenog člana domaćinstva. Maksimalan povrat po trenutnim indeksima iznosi oko 24.500 KM.

Koja je kazna za netačne podatke u zahtjevu?

Zakon propisuje izuzetno visoke novčane kazne za davanje lažnih izjava ili netačnih podataka sa ciljem neosnovanog povrata poreza. Kazne se kreću u rasponu od 5.000 KM do 10.000 KM, zbog čega je detaljna provjera dokumentacije kod stručnog lica neophodna prije predaje.

Može li advokat ubrzati proces?

Angažovanjem advokata u potpunosti izbjegavate proceduralne i formalne greške pred UIO BiH koje mogu dovesti do odbacivanja zahtjeva. Takođe, advokat prati tok predmeta i preduzima pravne radnje ukoliko organ uprave neopravdano odugovlači sa donošenjem rješenja ili ga neosnovano odbije.

Zaključak: Osigurajte povrat PDV-a uz stručnu podršku

Povrat PDV-a na prvu nekretninu predstavlja ogromno i značajno finansijsko olakšanje za građane i mlade bračne parove. Međutim, s obzirom na to da je postupak pred državnim organima kompleksan, a Pravilnik postavlja vrlo rigorozne limite i rokove, preporučuje se da cijeli proces prođete uz stručnu pomoć. Ako trebate pravnu pomoć i vođenje kroz postupak povrata poreza na području Banje Luke i Republike Srpske, kontaktirajte kancelariju advokata Vladimira Dragičevića.

Provjerite svoju dokumentaciju na vrijeme, ispoštujte zakonske rokove za 2026. godinu i osigurajte svoj novac uz stručnu podršku.